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全世界富人投资的重点为什么都在房地产上?
来源:大洋国际移民www.dayangyimin.com作者:admin时间: 2020-09-11 17:44:47

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[ 移民专家咨询 ]
      全球经济动荡时期非常重要的资产,就是房子。买房的话题大家都很关心,现在房价很贵,很多人都觉得有泡沫。但是呢,尽管有泡沫,房价还在涨,房地产调控很严,房价还是很坚挺。这就让人疑惑了,这房价的泡沫怎么这么坚挺,房子还能不能买?海外房产投资为什么不断受到富人追捧?

      关于这个问题,只需要反问自己一个问题,就清楚了。如果一个典型的家庭,房子在家庭财富中占多大比重,知道吗?海外房产对于高层次投资者的收益比有多大?

      这个问题的答案,会随着家庭情况不同而不同,根据发布的一份报告,《城市家庭财富健康报告》,城市家庭的平均房产价值为125万元,而其他所有资产的总和为37万元,这其他资产包括现金,存款,股票,债券,基金,保险,黄金,外币,工商资产等等。

      也就是说,对一个平均家庭而言,房产的总市值超过其他所有资产的总和的3倍还要多,大约是3.4倍。


房子为什么这么贵?

      我们先来看看国际经验,看看在国际比较的意义上,中国的房子到底有多贵。我们来看一世界上的一些高房价城市,里面有三个数,分别是城区房价,城市郊区房价成交,和房价收入比。一看之下,你可能会大吃一惊。原来北京、上海的房价这么贵,这就解释出了为什么高收入人群大多选择海外购房投资了。

世界高房价城市比较

      比如说,北京上海城区的好一点房子,单价大概在10万左右,折合美元大概1.5万。世界上哪些城市的房价和这个差不多呢?有很多,伦敦、纽约、东京、首尔、新加坡等等都在榜单上。

      房价最高的还不是这些,而是摩纳哥和香港,摩纳哥房价是北京的四倍,香港房价是北京的两倍。经过分析这两个城市,都是气候不错,又是避税天堂,富人高度聚集,这些富人就把房价买起来了。


      我们还是发展中国家,收入低很多,怎么能跟这些国家比房价呢?看房价收入比的话,我们比人家高太多了,高一倍都不止。北京上海是40多倍,伦敦、新加坡、首尔只有20倍出头,纽约就更低,只有12倍。这种情况下,怎么能说北京上海房价不贵呢?

      印度最大的城市孟买,房价也很贵,城区的均价达到7000多美元。这7000多美元,是孟买城区的均价,富人区可以达到10000多美元,最贵的地方可以达到20000美元。这个房价水平,和北京上海也差不了多少了。

      所以说,印度的平均收入水平虽然很低,但是房价也是很贵,房价收入比也很高。根据统计,孟买的房价收入比高达43,与香港、北京、深圳接近,领跑全球。

      孟买的房价为什么这么高呢?道理很简单,就是印度虽然人均收入低,但是人口基数大,而且贫富差距也很大,有很小比例的人其实很富有。不要小看这很小比例的富人,虽然比例小,但是人口基数大,总量并不小。而且呢,这些富人很多都聚集在孟买。只要很少比例的富人,就可以把房价买得很高。


      孟买的例子告诉我们,决定房价水平的,并不是平均收入,而是头部收入,是买得起房子的人的收入水平。这样一来就明白了,国内的富人也很多,比印度要多很多,以前又不限购,这些人就把大城市的房价买起来了。

      进一步讲,这个房价收入比,其实是一个误导性很强的概念,因为这个概念隐藏着一些不切实际的假设。比如说,用房价收入比衡量房价高低,实际上暗含着这样一个假设,就是只要你有平均收入水平,就可以买房,其实不是这样的,大城市的房子只有中高收入的人才买得起。

      在主要国际大城市,都是只有一半的人有房子,另一半的人是要租房子住的。所以,如果你一定要要算房价收入比,不要用平均收入,而是要用中高收入。


大城市住房自有率(%)

      以上列举了主要国际大城市的住房拥有率,会发现其实都挺低的,很少超过50%。大城市竞争都很激烈,人口流动大,很多人买不起房子的。所以,用平均收入计算房价收入比,误导性是很大的。

      简单概括一下,刚才说的道理,是中高收入人口,特别是富人推高了房价。这个不是个别现象,而是普遍现象。

      实际上,全球的富人,都是喜欢买房子的。这个话不是乱说的,而是有数据支撑的。根据发布的2019年世界财富报告《The Wealth Report 2019》,全球高净值人群(净资产超过3千万美元,不包括自住房产)平均21%的资产投资于房产,仅次于股票的27%。

      但是呢,刚才的房产占比21%不包括自住房产(自住型房产:第一套、第二套房产),自住房产在总财富中的占比达到32%。如果放在一起考虑自住房产的话,房产在总财富中的占比达到46%(32%+68%*0.21),远超过股票的18%,更远远超过债券的13%。所以说,房产在富人的财富配置中,占比是最高的,远超过股票和债券。

      可以看到,对于各地的富人而言,不管是欧洲、北美、亚洲,还是其他地方,房产都是占比最高的资产,远超过股票和债券。


欧美和亚洲高净值人群的财富分配

      另外根据统计,全球富人平均有3.6套房产(包括自住和投资)。其中亚洲有3.9套,欧洲有3.4套,北美有3.2套。看起来,买个3-4套房子,是各地富人共同的行为模式。

各地高净值人群的房产数量(含自住房)

      所以,从富人的资产配置上看,富人都喜欢买房子,就推高了房价。当然,我们说富人喜欢买房子,并不是说其他人不喜欢买房子。而是说,富人财富总量大,在资产配置的时候没有财务约束,主要考虑风险和回报。而中低收入家庭的钱少,买了套房子可能就没钱了,这时候的资产配置,不完全反映风险和回报的权衡,而更加反映财务约束。

      那么,富人为什么喜欢买房子?答案很简单,因为从长期看,房子保值增值的效果是最好的。根据一份最新的研究,在过去一个半世纪里,房子是最好的投资品。

      为什么这么讲?首先,住房的回报率很高,达到6.6%。在所有主要资产中,这是最高的,只有股票比较接近,达到4.6%,比房子少了2个百分点,为了强调这两个百分点,也可以说,股票的回报比房子少了30%。

      刚才说的这些数字,都是扣除通胀以后的实际回报,不扣除通胀的话,房子有10.6%,股票有8.6%。看了这样的数字,从长期回报的角度,富豪们为什么买房子其实就很显然了。

大类资产长期年化收益率

      不仅如此。海外房产不仅回报率高,风险还很小。比如说,经济形势不好的时候,股票的价格大幅缩水,富豪们的财富也因此缩水。但是房子的价格,即便在经济萧条的时候,也相对坚挺,比股票稳定很多,能够帮富豪们保持身价。有了这个原因,海外房产就更加有吸引力了。

      可以说,数据包含了过去很长时间的,主要发达国家的主要大类资产的回报,时间跨度很长,覆盖国家很多,资产类别也很全。所以,这个数据是很全面的数据,很权威的数据,不是片面的数据。

      说到这里,我们就不难理解,为什么富人们争先恐后买海外房产,特别是豪宅了。事实上,我们可以再换一个角度来说。在发达国家,房产占国民财富的一半左右,占比非常大。富人如果不买房子,买什么呢?很难有足够的资产来储存财富。

      全世界的富人都把房产作为财富配置的首选,背后的原因,是房产的回报率高,而且风险低。



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